Dariusz Joński krytykuje ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych

Dziękuję. Panie Marszałku, Wysoka Izbo, mam zaszczyt prezentowania w imieniu Klubu Sojuszu Lewicy Demokratycznej poselskiego projektu ustawy o działalności spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielczość mieszkaniowa jest masową organizacją społeczno-gospodarczą i działalność kształtuje warunki mieszkaniowe 3,5 mln rodzin. Prawno-organizacyjnie i finansowe zasady działania tych spółdzielni mają więc rozległe reperkusje społeczne. Intencją przedstawionego Wysokiej Izbie projektu ustawy jest zastąpienie dotychczas obowiązującej ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, która w skutek swojej wadliwości była przedmiotem wielu krytycznych ocen ze strony Trybunału Konstytucyjnego i mimo wielokrotnych nowelizacji nadal posiada wiele wad uniemożliwiających spójną realizację jej przepisów. Zanim przedstawię istotę proponowanych zmian ustawowych, pragnę przypomnieć niektóre fakty z działalności spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce, fakty, które stworzyły aktualny stan tej organizacji. Rozpocznę od tych, które się zapoczątkowały w 1989 roku, bo one przewartościowały po raz kolejny zasady sektora mieszkaniowego. Uznano, że mieszkanie jest przede wszystkim wtedy towarem, którego dostępność powinna być uzależniona od zdolności zapłacenia ceny przez zainteresowanego obywatela. Uznano, że głównym regulatorem sektora mieszkaniowego mają być reguły wolnego rynku, a mieszkania powinny powszechnie stać się osobistą własnością obywateli. Równoległe państwo podjęło działania legislacyjne w celu destrukcji organizacyjno-ekonomicznej spółdzielczości. Ustawą z 20 stycznia 1990 roku o zmianach w organizacji działalności spółdzielczości wprowadzono zakaz zrzeszania się spółdzielni w związkach spółdzielczych, zlikwidowano system lustracji spółdzielni, narzucono weryfikację składów osobowych organów samorządowych, stworzono zachęty do podziału spółdzielni. Jak stwierdził później jeden z głównych autorów reformy spółdzielczości, Aleksander Paszyński w Rzeczpospolitej z dnia 28 sierpnia 1999 roku, to była najbardziej nieudana operacja wynikająca z głębokiej wiary, że społeczeństwo jest tak stęsknione demokracji, że jak mu tylko damy szansę, natychmiast ją wykorzysta. Mimo tych restrykcyjnych działań państwa, a także mimo wielu błędów i nieprawidłowości popełnianych przez same spółdzielnie, spółdzielczość mieszkaniowa, w nowym ustroju okazała się w swojej przeciętnej najtańszym inwestorem budownictwa mieszkaniowego i najefektywniejszym zarządcom nieruchomości mieszkaniowej. Zrozumiała jest więc niechęć do spółdzielczości mieszkaniowej, wyrażana w lobbystycznym oddziaływaniu firm deweloperskich czy prywatnych zarządców nieruchomości. Dla polityków spółdzielczość mieszkaniowa stała się wygodnym chłopcem do bicia, odpowiedzialnym za wszelkie skutki zaniedbań państwa w polityce mieszkaniowej. Koronnym tego dowodem jest uchwalona 15 grudnia 2000 roku ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, szczególnie w wersji obowiązującej od nowelizacji uchwalonej w 2007 roku. Najbardziej obiektywna i lapidarna ocena tej ustawy przedstawiona została w fundamentalnej pracy wykonanej w Instytucie Nauk Prawnych PAN po tytułem Prawo do mieszkania w Konstytucji i ustawodawstwie. Ustawa ta tworzy nieprzejrzysty i dysfunkcyjny model spółdzielczości mieszkaniowej. Stworzono nowe rozwiązania normatywne, a jednocześnie bezrefleksyjnie przyjęto zawarte w prawie spółdzielczym z 1982 roku przewidziane tam rozstrzygnięcia legislacyjne zasadzające się na całkowicie odmiennych założeniach. Dodatkowo legislatywa wykazuje nieumiejętność właściwego odczytania orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, a wywiedzione z nich wnioski są stosowane mechanicznie, co pogłębia chaos koncepcyjny ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Konglomera tak zróżnicowanych przesłanek zaowocowało z deformowaniem koncepcji spółdzielni mieszkaniowych i praw spółdzielczych oraz jej dysfunkcyjność. Wysoka Izbo. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku jest nie tylko bublem prawnym, ale wywołuje również negatywne skutki. Główne z nich to po pierwsze narzucenie spółdzielniom zróżnicowanych warunków finansowych, przekształcenia praw lokatorskich na własnościowe, w wyniku czego około 2 mln członków, którzy uzyskali uprawnienia własnościowe przed 2007 rokiem poniosło znaczne obciążenia finansowe, a 900 tys. członków uzyskujących takie same uprawnienia majątkowe od roku 2007 tych obciążeń finansowych nie poniosło. Po drugie nakaz przekształcenia praw lokatorskich w odrębną własność bez ekwiwalentnego wynagrodzenia dla spółdzielni uznany przez Trybunał Konstytucyjny za sprzeczny z Konstytucją pozbawił spółdzielnie znaczących przychodów na cele remontowe. Po trzecie ograniczenie możliwości członków swobodnego wyboru tytułów prawnych do lokali, zakaz ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Po czwarte arbitralny nakaz odrębnego dla każdej nieruchomości rozliczenia kosztów i przychodów, co praktycznie przekreśla możliwość realizacji jednej z podstawowych zasad spółdzielczych – solidaryzmu społecznego. Po piąte, zanarkizowanie samorządności spółdzielczej przez nakaz odbywania walnych zgromadzeń członków niezależnie od wielkości spółdzielni mieszkaniowej. Wbrew tendencjom i przekazom przypisującym spółdzielniom mieszkaniowym sabotowanie praw członków do wyodrębnienia własności lokali, proces ten przebiega w spółdzielniach bez większych zakłóceń. Już 1 trzecia z 3,5 mln mieszkań spółdzielczych stała się wyodrębnioną własnością członków i składane wnioski są realizowane na bieżąco, za wyjątkiem nieruchomości lub lokali o nieuporządkowanym stanie prawu. Środowisko społeczne spółdzielczości mieszkaniowej od dłuższego czasu wnioskowało pod adresem rządu oraz ustawodawcy uporządkowanie treści ustawy przez usunięcie przepisów szkodliwych oraz likwidację sprzeczności i luk prawnych. Niestety wnioski te nie zostały uwzględnione. Doświadczeniem szczególnym w tych staraniach poprawiania treści ustawy był wyrok Trybunału Konstytucyjnego wydany 17 grudnia 2008 roku, w którym uznano przepis artykułu 12 ust. 1 jako niezgodny z Konstytucją, gdyż pozbawia spółdzielnie część majątku wspólnego bez ekwiwalentnego wynagrodzenia. Trybunał Konstytucyjny zalecił niezwłoczną nowelizację tego przepisu. Uchwalona 18 grudnia 2009 roku nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zignorowała ten wyrok Trybunału Konstytucyjnego i ponownie uchwalono przepis artykułu 12 ust. 1 w brzmieniu wcześniejszym, uznanym przecież przez Trybunał Konstytucyjny jako niezgodny właśnie z Konstytucją. Artykuł 190 ust. 1 Konstytucji jednoznacznie stanowi, że orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego mają moc powszechnie obowiązującą i są ostateczne. Wiara w słuszność tej zasady stanowiła inspirację dla obywatelskiej inicjatywy ustawodawczej. Panie posłanki i panowie posłowie, przedstawiony projekt ustawy nie jest nową koncepcją ustawy, a jedynie próbą uporządkowania niespójnych przepisów i wypełnieniem luk prawnych w obowiązujących przepisach. Projekt ustawy nie przewiduje anulowania decyzji, które stworzyły określone prawa po stronie członków spółdzielni. Wszystkie dokonane przekształcenia praw do lokali zachowują swoją ważność. Intencją projektu ustawy jest, by przedstawione zasady funkcjonowania spółdzielni. Jej relacje z członkami były regulowane przepisami statutu spółdzielni, a nie arbitralnymi rozwiązaniami narzuconymi przez ustawodawcę. Przedstawiony projekt przywraca członkom spółdzielni prawo swobodnego decydowania, jaki tytuł prawny do lokalu chcą posiadać. I nie zawiera ograniczeń czasowych w zakresie przekształcenia spółdzielczych praw do lokali w prawo odrębnej własności. Projekt ustawy dopuszcza przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania zarówno na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak i w prawo odrębnej własności. Mimo tendencyjnie negatywnych opinii o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, ogromna większość członków jest zainteresowana utrzymaniem tego prawa. Ani odrębna własność lokalu w budynku wielorodzinnym nie daje właścicielowi całkowitej niezależności, ani też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie narzuca szczególnych ograniczeń. Zasady finansowania tych przekształceń powinien określać statut spółdzielni w odniesieniu do spółdzielczych mieszkań lokatorskich, których liczba w ostatnich latach zmniejszyła się do 5% całości spółdzielczych zasobów. Projekt ustawy przewiduje po pierwsze utrzymanie norm chroniących prawo do lokalu osób bliskich zamieszkałych z członkiem i po drugie uporządkowanie zasad rozliczeń finansowych w przypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawa. Chodzi o zwrot zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego. Projekt ustawy jako zasadę utrzymuje rozliczanie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją, utrzymaniem nieruchomości, odrębnie dla każdej nieruchomości. Dopuszcza jednak możliwość wspólnego rozliczania kosztów i przychodów dla dwu lub więcej nieruchomości, jeśli taka zasaba przyjęta zostanie w samym statucie spółdzielni. Projekt ustawy stwarza właścicielom lokali możliwość rezygnacji z usług spółdzielni i utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w dwóch przypadkach. To jest po pierwsze, gdy większość właścicieli lokali położonych w obrębie danej nieruchomości podejmie uchwałę utworzenia wspólnoty i po drugie, gdy została wyodrębniona własność wszystkich lokali w danej nieruchomości i żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni. W tym przypadku z chwilą ustania członkostwa ostatniego właściciela lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa. Projekt ustawy reguluje także dotychczas nieunormowane zasady rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową z tytułu różnych zobowiązań oraz tytułu udziału w funduszu remontowym. Projekt ustawy umożliwia przywrócenie w spółdzielniach mieszkaniowych postanowieniami statutu zebrania przedstawicieli członków jako najwyższego organu spółdzielni mieszkaniowej. Wniosek ten jest odzwierciedleniem licznych postulatów spółdzielni mieszkaniowych, w opinii których likwidacja możliwości zastąpienia wolnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli członków powoduje komplikacje w działalności spółdzielni. Dotyczy to przede wszystkim dużych spółdzielni mieszkaniowych zrzeszających po kilka tysięcy członków. Brak precyzyjnych przepisów ustawy normujących obradowanie wolnego zgromadzenia w szczególności odbywanego w częściach powoduje liczne komplikacje w funkcjonowaniu samej spółdzielni mieszkaniowej. Projekt ustawy przewiduje przywrócenie określenia w statucie spółdzielni długości kadencji Rady Nadzorczej oraz liczby kolejnych kadencji, które może sprawować każdy członek Rady Nadzorczej. W obecnym stanie prawnym sprawy te są arbitralnie uregulowane w ustawie. W stosunku do żadnego innego rodzaju spółdzielni ani w stosunku do żadnego innego typu podmiotu prywatnego, spółki, stowarzyszenia czy fundacji takiego ograniczenia nie ma. Brak uzasadnienia dla takiego odmiennego traktowania spółdzielni mieszkaniowych jest równoznaczny z dyskryminacją. Ograniczenie długości kadencji Rady Nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej do trzech lat oraz ograniczenie możliwości bycia członkiem Rady Nadzorczej dłużej niż dwie kolejne kadencje jest ograniczeniem w zakresie korzystania z wolności praw konstytucyjnych nieuzasadnionym ani interesem publicznym, ani potrzebą ochrony wolności praw innych osób. Współdzielnia mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem osób prowadzących działalność na podstawie ustawy oraz zarejestrowanego statutu. Rada Nadzorcza wybierana przez członków spółdzielni spośród nich samych jest jednym z organów samorządu spółdzielczego. Wprowadzenie ustawowych arbitralnych ograniczeń długości kadencji Rady Nadzorczej oraz długości okresu pełnienia mandatu członka tego organu jest nieuzasadnionym ograniczeniem wolności zrzeszania się. Panie Marszałku, Wysoka Izbo, proponowane zmiany w zasadach działania spółdzielni mieszkaniowych wychodzą naprzeciw przygotowanym przez rząd założeniom do projektu ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych oraz społecznych grupach mieszkaniowych, co ułatwi wykorzystanie potencjału organizacyjnego i ekonomicznego spółdzielni w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych rodzin o niskich dochodach. Przyjęte przez Parlament ustawy o działalności spółdzielni mieszkaniowych przedstawionych przez Komitet Obywatelski nie będzie odejściem od generalnych rozwiązań ustawowych obowiązujących dotychczas. Będzie zracjonalizowaniem tych rozwiązań przywracających im spójność oraz zgodność z konstytucją. Będzie również procesem przekształceń organizacyjno-majątkowych poszczególnych spółdzielni mieszkaniowych, które nie będzie arbitralnie narzucone przez państwo. Decydować będą sami zainteresowani, czyli członkowie spółdzielni. Dziękuję za wysłuchanie i proszę o przyjęcie przedstawionego projektu. Dziękuję bardzo. Dziękuję panu posłowi za przedstawienie uzasadnienia.